2020 年那年的济南楼市，是个挺有意思的年份。外地人想在这边买套房，路子比目前窄大量，但绝对不是一无是处。

那时候济南的楼市是个典型的“内卷”，房子忒贵，但资源却有点过剩。

要是你是个非本地户口，要么干脆只想买个自住、不图套里的学区，那还得自己跑跑流程，要么找靠谱的哥们儿圈子里的兄弟帮忙。 我当时跟哥们儿吐槽过，外地人在这买房子，最大的坑就在“户口”上。

要是非要用户口去套学区房，那门槛直接翻倍。济南的房管局那套办法，外地户口想买学区房，要么自己先落户济南，要么买完房再迁户口。

这就意味着，你在济南买了房，你妈可能还在老家；要么你自己攒了几年的积蓄，想换个大房子住，最终还得自己先去济南把户口落下来。

这活儿确实累，并且执行起来特别讲究时机和关系。 还有一种路子，就是直接买商品房，但这时候价格有点肉疼。2020 年济南二手房市场，特别是核心区，价格已经跟周边市区差不多，就连还要贵点。

要是是刚需，还得凑够 50 万的门槛才轮到你的名下。

这个门槛对于没资质要么刚毕业的年轻人来说，有时候真是一个不小的坎。

那时候网上能看到的备案价，有些小区就连能卖到 1 万 8 千多一平，那时候在市中心，买房确实得打个折，要么找熟人托着才买得起。 要是不想折腾户口，又不想花冤枉钱，那只能走“人才盘算”要么“人才购房”的政策通道。济南当时出过不少招，比如对高校毕业生、就业艰难人员、退役军人这些特定群体，有资格在济南工作两到三年，就能够直接拿证买房，不用非得落户。

这个政策对大量外地人来说挺有吸引力，毕竟不用自己跑户口，买了房就能直接享受。但难题在于，这个政策是有年龄和年限限制的，并且每年都在变。

比如那时候的“济南人才购房”政策，有时候要求是本科以上，有时候又改成研究生，有时候还要看具体的社保缴纳年限。

这种信息差，外地人要是搞不清楚，挺好办买成了“人才房”，结局赶明儿看房也不撇脱。 还有个办法就是“人才购房”的“认定”，也就是通过置换政策。

要是你在外地要么省会城市（这里指非济南）买了房，然后回济南工作要么落户，再买一套，可能符合条件。但这事儿操作起来，文件、工夫、资格认定，一个个都得盯紧，好办踩雷。

有时候政策刚出，还没发文件，名额就没了，要么审核不通过，再想换，就晚了。 数据上倒是挺能说明难题的。2020 年济南的房价，整体还是稳的，特别是地段好的地方，价格坚挺。根据当时的中介数据，市中心的主推小区，像历下区的某些老破小，单价普遍在 1 万 3 到 1 万 6 之间。在非核心区的新区要么成熟居住区，价格略微低一点，但也得看地段。

要是为了通勤撇脱去市区周边买，价格能低一点，但毕竟离市中心有点距离，锻炼机会和社交圈子就少。 那时候外地人买房还有个隐形成本，就是“置换成本”。

这就是大量人实际上没算明白的地方。

要是手里有资金，想要在济南卖一套老破小换一套新盘，那时候的挂牌价和成交价，价差实际上挺大的。

特别是有些老小区，为了配合学区要么政策，挂牌价能抬得挺高，但实际成交价或许只有挂牌价的 8 成就连更低。

要是你是为了把户口迁到济南，买了老破小再迁，那这笔钱花的回本周期可能挺长。 我记得有个哥们儿，之前为了孩子上学，想在济南买个学区房。结局发现，别看济南引进了不少政策，但要落户还得走复杂的审批，并且政策变动快。最终他走了一个“人才购房”的间接路线，买了新房，户口迁那会儿，心态上认定对了一半，但实际落地时，发现手续比原来想的难多。

那时候我就跟他说，买房这事儿，第一要看自己的需求是啥。

要是是为了通勤、为了养老、为了自己住，那外地人彻底没负担，济南房价适中，房子好找。但要是是出于孩子上学，那得看政策，外地户口要是非得走落户或置换，难度确实挺大。 总的来说，2020 年外地人在济南买房，最大的挑战在于“政策的不确定性”和“手续的繁琐程度”。济南楼市那时候别看不算那么凶，但绝不是那种“买了就爽”的地方。要想顺利搞定房，要么自己百度政策、跑流程，要么找懂行的人帮你搞定那些复杂的资格认定。

要是是为了自住，目前的济南，外地人买房实际上挺省事的，只要不是非要学区，一般都能买到适合自己的房子。